Žinių centras

09. 07
2014

Prekybinių patalpų nuomos kaina už kvadratinį metrą

Patalpų nuomos kaina už kvadratinį metrą yra vienas svarbiausių kriterijų prekybininkui renkantis naujas patalpas savo veiklai vystyti. Šiuo metu penkiose pagrindinėse Vilniaus senamiesčio prekybinėse gatvėse nuomos kainos yra pasiskirstę taip:

  • Didžiojoji g. ~100-230Lt/m²;
  • Gedimino pr. ~130-160 Lt/m²;
  • Vilniaus g. ~70-120Lt/m²;
  • Pilies g. ~100-170 Lt/m2;
  • Vokiečių g. ~70-130 Lt/m².

Šie duomenys leidžia įvertinti kainų tendencijas, tačiau akį rėžia tikslumo stoka - nėra jokios  informacijos apie turto specifiką. Nežinome nei patalpų ploto, nei jų išsidėstymo ar fasado kokybės, matome tik „pliką“ ir didelį kainų rėžį. Ne paslaptis ir tai, kad apžiūrose turto savininkai mėgsta pabrėžti patalpų privalumus, o trūkumai dažnai lieka nutylėti. Siekiant išvengti subjektyvaus vertinimo, būtų naudinga įvesti standartizuotą patalpų plotų vertinimo metodą, kuris remtųsi bendrais kriterijai, darančiais tiesioginę įtaką prekybinės veiklos efektyvumui.

Trumpai pristatysime prekybinių patalpų nuomos nustatymo metodą - zonavimą, kuris yra naudojamas pagal RICS - (angl. The Royal Institution of Chartered Surveyors) nepriklausomą profesinę organizaciją, kuri reguliuoja turto vertintojus Jungtinėje Karalystėje bei kitose Vakarų Europos šalyse. Yra paplitusi praktika, jog norint atlikti profesionalias turto vertinimo paslaugas, būtina įgyti RICS kvalifikaciją.

Esminis skirtumas nuo metodų, naudojamų Lietuvoje yra, jog kintamasis nustatant patalpų nuomos kainą yra patalpų plotas, o ne nuomos kaina.

Iš pradžių prekybinių patalpų plotai, pagal jų ilgį (žr. 1 pav.) yra skirstomi į A, B ir C zonas, o tik po to nustatoma nuomos kaina už kvadratinį metrą analizuojamoje prekybinėje gatvėje. Parduotuvių zonavimas yra grindžiama taisykle, jog parduotuvės pradžia yra kur kas vertingesnė nei jos galinė dalis, kitaip sakant, kuo labiau nutolus nuo įėjimo, tuo kvadratinis metras pigesnis. Nustatytas ribinis atstumas – 9 metrai, bei nuvertėjimo koeficientai – 1, 0,5 ir 0,25. Paanalizuokime praktinį pavyzdį:

  Patalpa I Patalpa II
1 aukšto planas (kv.m) 128 300
Fasado plotis (m) 8 6
Parduotuvės ilgis (m) 16 50

Pavyzdyje matome dvi skirtingas patalpas toje pačioje gatvėje. Apskaičiuokime kiekvienos zonos naudingą plotą, padaugindami fasado plotį iš pirmų 9 metrų bei nuvertėjimo koeficiento:

Patalpa I:

Zona A: 8m x 9m x 1=72 m2 (fasado plotis x pirmi 9 metrai x nuvertėjimo koeficientas)
Zona B: 8m x 7m x0,5= 28 m2 (fasado plotis x likutinis patalpų ilgis x nuvertėjimo koeficientas)
Viso Patalpos I efektyvus plotas yra lygus 100 m².

 

Patalpa II:
Zona A: 6m x 9m x 1= 54 m2
Zona B: 6m x 9m x 0,5 = 27 m2
Zona C: 6m x32m x 0.25 = 48 m2

Viso Patalpos II efektyvus plotas yra lygus 129 m².

Padauginkime efektyvius plotus iš nustatytos rinkos kainos, tarkime 110 Lt/m²:

Patalpa I  - 11.000 Lt/mėn., Patalpa II – 14.190 Lt/mėn. Atkreipkime dėmesį, jog Patalpos II bendras plotas yra kur kas didesnis už Patalpos I, tačiau atlikus efektyvaus ploto skaičiavimą, dėl prekybiniu atžvilgiu neefektyvaus antrų patalpų išsidėstymo, nuomos kainą gauname pakankamai panašią.

Reikia pabrėžti, jog šis pavyzdys atvaizdavo supaprastintą skaičiavimo metodą, nes nebuvo įvertinti faktai, jog dauguma prekybinių patalpų Senamiestyje turi rūsius, antrą aukštą, kolonas, patalpas skirtinguose lygiuose ar nėra taisyklingos formos. RICS į savo skaičiavimo metodikas įtraukia kur kas daugiau kainą lemiančių faktorių, kuriuos pristatysime ateinančiuose straipsniuose.

 

Antanas Kemėšis
Nekilnojamojo turto konsultantas