Žinių centras

03. 07
2014

Boutique parduotuvėlė Vilniaus senamiestyje: kur ir už kiek?

O kas tas butikas? Kilęs iš prancūzų kalbos, žodis boutique apibrėžia nedidelę parduotuvėlę, kurioje išparduodamos aukštosios mados ir juvelyrinės prekės, o taip pat dažnu atveju butikas veikia ir komiso principu. Ilgą laiką Vakarų pasaulyje vyravo nusistovėjusi nuomonė, jog tokioje parduotuvėlėje galima rasti žinomų, aukštosios mados namų rūbų ir aksesuarų už ženkliai žemesnę kainą.

Paskutiniais porą metų Lietuvoje pastebimas naujų prekinių ženklų parduotuvių „įvilkimas į butiko rūbus“. Lietuvių dizainerių drabužių, avalynės ir aksesuarų parduotuvėlės save pradeda pozicionuoti, kaip kokybiškas Senamiesčio išparduotuves, galinčias prekes pasiūlyti žemesne nei rinkoje nusistovėjusia kaina. Tačiau dažnu atveju tokie boutique tėra paprastos parduotuvės, savo produkciją siūlančios rinkos kaina.

Visgi savo parduotuvės pozicionavimas rinkoje yra pačių prekybininkų reikalas. Vertinant iš nekilnojamojo turto pusės, patalpų specifika butikams yra vienoda. Šiame straipsnyje ir apžvelgsime minėtus prekybininkus iš nekilnojamojo turto perspektyvos.

Vieta mieste. Užsienio patirtis dažnu atveju rodo, jog boutique tipo parduotuvėlė turėtų būti nedidelėje, siauroje Senamiesčio gatvelėje, pagrindines, gerai matomas prekybines gatves ir patalpas su didelėmis vitrinomis užleisdama aukštosios mados parduotuvėms ir restoranams. Būtent dėl mažų ir savitų gatvelių Vilniaus senamiestis yra vertinamas visame pasaulyje.

Atsižvelgus į aplinkybę, jog pagrindinį pėsčiųjų srautą generuoja vadinamasis „pasivaikščiojimo pėsčiomis ratas“ (pav. dešinėje), kurį sudaro Vilniaus g., Vokiečių g., Didžioji g., Pilies g. ir Gedimino prospektas, tinkamiausios vietos butikams – netoliese esančios mažos gatvelės. Pažymėtina, jog „pasivaikščiojimo pėsčiomis ratas“ ne tik generuoja pėsčiųjų srautus, tačiau veikia ir kaip infrastruktūros priemonė – čia patogus automobilių parkavimas, išvystytas susisiekimas viešuoju transportu.

Dar vienas kriterijus, sprendžiantis vietos patrauklumą – gerų restoranų kaimynystė. Dažnu atveju boutique parduotuvių ir aukštesnės klasės restoranų klientas atitinką tą patį vartotojo portretą, dėl to šios, nors ir skirtingos veiklos, sukuria sinergiją.

Ko gero svarbiausiu vietos tinkamumo kriterijumi turėtų būti artima kaimynystė ir panašaus tipo parduotuvėlių koncentracija, padėsianti pritraukti tikslinį pirkėją į tam tikrą zoną.

Didžiausia koncentracija Vilniuje. Intensyviausia butikų teritorija identifikuojama Stiklių, Gaono ir Domininkonų gatvėse, čia galima rasti 14 nedidelių drabužių, avalynės ir aksesuarų parduotuvėlių. Kita aiškiai išreikšta koncentracija – pietvakarinėje Senamiesčio dalyje: Arklių, Etmonų, Visų Šventųjų, Dysnos ir Šiaulių gatvėse. Šioje teritorijoje šiuo metu veikia 9 boutique. Likę rinkos žaidėjai išsidėstę įvairiose Senamiesčio gatvėse: Savičiaus, L.Stuokos-Gucevičiaus, Odminių, Šv.Mykolo.

Patalpų specifika. Aplinkybė, jog patalpos yra Vilniaus senamiesčio siaurosiose gatvelėse išduoda, jog patalpų dideliais vitrininiais langais tikėtis neverta. Butikai dažniausiai įsikūrę patalpose, kuriose didžiausią išorinio identifikavimo priemone galima laikyti įėjimo duris. Langų tokiose patalpose paprastai būna vos pora ir jie dažnai nėra tinkami masinti praeivius.

Vertinant patalpų plotą, tai dažnu atveju nedidelės 30-60 m2 patalpos. Nedidelį plotą sąlygoja pačių patalpų specifika, kuri sutampa su vystomo verslo poreikiu patalpoms.

Tokių patalpų išplanavimas dažnu atveju nėra standartizuotas ir priklauso nuo kiekvieno atskiro atvejo. Paprastai tai patalpos, kuriose numatyta ekspozicinė salė, administracinė patalpa bei persirengimo vieta.

Vertinant nuomos kainą, pažymėtina, jog šiuo atveju kaina už kvadratinį metrą nėra skaičiuojama. Kadangi patalpos yra labai mažos, paprastai skaičiuojama nuomos kaina už turtinį vienetą. Vidutinė kaina šiuo metu prestižinėje Stiklių ir Gaono gatvių teritorijoje vertinama 4.000 – 5.000 Lt/mėn. Arklių g., Etmonų g., L.Stuokos-Gucevičiaus g. kaina vertinama 3.000 – 4.000 Lt/mėn., tuo tarpu vietose, kur dar nėra didesnės prekybininkų koncentracijos nuomos kaina gali prasidėti nuo 2.500 Lt/mėn.

Kodėl butikai vengia prekybos centrų? Pagrindinė priežastis, dėl kurios tokio tipo parduotuvėlės stengiasi kurtis Senamiestyje, o ne prekybos centruose – galimybė dirbti laisvu grafiku ir prisitaikyti prie klientų. Darbas prekybos centre įpareigotų parduotuvę dirbti įprastu laiku, visą savaitę. Tuo tarpu dirbdami Senamiestyje prekybininkai gali prisitaikyti ir dirbti klientams patogiu laiku, tuo pačiu nebijodami nedirbti kelias valandas dienos metu.

Apibendrinimas. Vilniaus pirkėjams vis labiau pripažįstant boutique parduotuves, naujiems rinkos žaidėjams derėtų atsakingai nuspręsti, kurioje vietoje pradėti veiklą. Mes, kaip nekilnojamojo turto profesionalai, rekomenduojame savo plėtros planus patikėti nekilnojamojo turto konsultantams, kurie išmano rinką ir yra pajėgus formuoti naujas tam tikro profilio veiklų koncentracijas iš savo klientų portfelio. Šiuo atveju, Jums pasiūlytos patalpos nuošalioje apleistoje gatvelėje, po poros mėnesių gali būti apsuptos dar kelių naujai veikiančių parduotuvėlių.