Žinių centras

12. 04
2017

Auganti Vilniaus ir Kauno konkurencija dėl paslaugų centrų

Panašu, kad ilgą laiką Vilnius, pirmavęs paslaugų centrų pritraukime Lietuvos mastu, greitu laiku savo potencialu turės dalintis su Kaunu. Esminis Vilniaus pranašumas – tinkamų ir paslaugų centrų reikalavimus atitinkančių verslo centrų gausa gali pranykti kartu su intensyvėjančiu verslo centrų plėtojimu laikinojoje sostinėje.
 
Paslaugų centro idėja iš esmės yra išteklių taupymas ar jų optimizavimas. Šios kompanijos dalį savo padalinių (paprastai vidutinės ar žemenės grandies) perkelia į kitą šalį, kuri darbus gali atlikti taip pat profesionaliai, tačiau įmonė patiria mažesnius kaštus (darbo užmokestis, mokesčiai, patalpų nuoma).
 
Verslo centrų infrastruktūrą bei darbuotojų rinką aptarsime Vilnius ir Kauno miestų perspektyvomis.
 
Verslo centrų infrastruktūra
 
Solid Real Advisors duomenimis, paslaugų centrai 2016 m. Vilniuje išsinuomojo ~32.000 kv. m naujo biurų ploto, o tai sudaro ~34,5 % 2016 m. absorbuoto naujo ploto biurams. Kaunas kol kas negali pasigirti tokiais rezultatais, tačiau su baltu pavydu žvelgia į kaimyninio miesto sėkmę ir savo rinką siekia taip pat pritaikyti tarptautiniams milžinams.
 
Vilniaus biurų rinka jau kurį laiką demonstruoja itin aukštą gyvybingumo lygį. Per 2016 m. buvo išplėtota 91.700 kv. m naujo biurų ploto (kurio 35,8 % sudarė A klasė), tuo tarpu 2017 m. rinkai žada atnešti per 84.000 kv. m ploto biurams. NT plėtotojai, jausdami aštrėjančią konkurenciją rinkoje bei siekdami prisitaikyti prie geidžiamiausių klientų (paslaugų centrų) orientuojasi į itin aukštos - A klasės biurus. Pastatuose diegiamos aukščiausios kokybės inžinerinės sistemos, o licencijavimas BREEAM ar LEED sertifikatais po truputi tampa rinkos praktika. Šie aukšti kokybės parametrai yra palankūs nuomininkams, tačiau galiausiai visa tai atsiremia į aukštą nuomos kainą, kur Kaunas savo ruožtu įgyja konkurencinį pranašumą. 
 
Laikinoji sostinė negali pasigirti tokiais moderniais techniniais parametrais. Ilgą laiką paslaugų centrai apie įsikūrimą Kaune nė nesvarstydavo dėl tinkamų verslo centrų stokos: mieste jie buvo išsidėstę padrikai, aukšto plotas per mažas ir nepatogus didesnėms kompanijoms, o didžiąją dalį verslo centrų sudarė B ir B+ klasės pastatai. Panašu, kad Kaunas žengia į naują plėtros etapą, kai į laikinąją sostinę atsigręžia profesionalūs plėtotojai (SBA, EIKA, SIRIN, HANNER, YIT KAUSTA), kurie orientuojasi į aukštos klasės verslo centrų vystymą. Per 2017 m. NT plėtotojai planuoja įgyvendinti per 30.000 kv. m naujo ploto biurams (59 % jų sudarys A klasė), tuo tarpu 2018 m. rinkai turėtų atnešti apie 60.000 kv. m ploto. Pastarieji projektai pakeis Kauno biurų paveikslą – jie nutrauks mažų (1.000-2.000 kv. m) biurų dominavimą mieste, orientuosis į aukštos klasės biurų įrengimą bei sieks maksimalaus komforto savo nuomininkams.
 
Žvelgiant į verslo centrų infrastruktūrą, svarbu paminėti ir nuomos kainų bei vakansijos lygių skirtumus. Kauno mieste biurų nuomos kainos yra vidutiniškai 20-25 % žemesnės nei Vilniuje. Šis aspektas įgyja dar didesnę reikšmę, kai kalba eina apie biurus skirtus 100-ui ar daugiau darbuotojų.
 
Vakansijos lygio dinamika abiejuose miestuose yra gan panaši, tad 2016 m. pabaigoje Kauno biurų vakansija buvo vos 0,9 proc. punktų žemesnė nei Vilniaus rinkos. Manome, kad šis faktorius neturi žymios įtakos miesto biurų rinkos patrauklumui, tačiau dažnas paslaugų centras planuoja savo plėtros etapiškumą. Didesnė vakansija bei verslo centrų vystymas etapais suteikiau daugiau erdvės kompanijoms, siekiančioms ateityje plėstis.
  
Vidutinės nuomos kainos Vilniaus ir Kauno verslo centruose 2017 m. I ketv.
 
Vakansijos lygio dinamika Vilniaus ir Kauno verslo centruose
P – prognozė
 
Darbuotojai
 
Antrasis faktorius, itin aktualus paslaugų centrams – darbo rinka. Remiantis VŠĮ „Investuok Lietuvoje“ duomenimis, apie 60 % paslaugų centrų veikiančių Lietuvoje pagal pobūdį gali būti priskiriami bankų, draudimo, finansinių paslaugų ar IT sektoriams, tad išsilavinimas yra vienas iš esminių kriterijų darbuotojų paieškos procese. Statistikos departamento duomenimis Vilniuje ir Kaune parengiama 77 % visų specialistų, įgijusių aukštąjį išsilavinimą. Nors Vilnius ir pirmauja parengtų specialistų skaičiumi, Kaunas pasižymi didele IT specialistų gausa, kas šiuo metu yra svarbu naujai besikuriantiems paslaugų centrams.
 
 Žvelgiant į darbo užmokestį bei nedarbo lygį, Kaunas vėlgi turi savo pranašumų. 2016 m. pabaigoje nedarbo lygis Kauno apskrityje siekė 6,5 %, o Vilniaus apskr. 5,6 %. Be to, miestus skiria vos 1 valanda kelio automobiliu, tačiau darbo užmokestis 2016 m. pab. Vilniuje buvo net 10,9 % didesnis, o tai globaliam centrui, ketinančiam įdarbinti dešimtis ar šimtus darbuotojų gali būti itin svarbus faktorius, koreguojantis bendrą biudžetą.
 
Parengtų specialistų ir aukštojo mokslo įstaigų skaičiaus dinamika Vilniuje ir Kaune
 
Darbo užmokesčio ir nedarbo lygio dinamika Vilniuje ir Kaune
 
Viską apibendrinant, svarbu paminėti, kad Lietuva pritraukia vis daugiau užsienio kompanijų dėmesio ne kaip pigios darbo jėgos, o kaip profesionalų, kalbančių bent dviem ar daugiau kalbų ir gebančių greitai perprasti ir įvykdyti naujas užduotis.
 
Akivaizdu, kad Kauno miesto potencialas auga, o tai savo ruožtu suteikia naujas erdves kompanijų plėtrai šalyje. Kaip žinia, konkurencija skatina tobulėjimą, o tai šalies lygiu atneša teigiamus pokyčius – didesnius užsienio investicijų srautus, darbo vietų augimą (potencialiai skatinantį reemigraciją) bei profesinio tobulėjimo galimybes.